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Estimer la valeur de ma maison

Vous vous demandez quelle est la valeur réelle de votre maison ou d’une maison que vous pourriez acheter ?

Comment trouver la valeur d’une maison

La réponse basique est simple : une maison vaut ce que quelqu’un est prêt à payer pour elle. La réponse universelle dépend du marché et du fait que vous vous adressiez à une agence ou à un agent immobilier local… Mais pourquoi les croire sur parole ?

Savoir comment calculer la valeur de votre maison à l’aide d’outils en ligne et de professionnels qualifiés vous prépare mieux à l’achat, à la vente, au refinancement, à l’utilisation de la valeur nette de votre maison ou même à la négociation d’une baisse des impôts fonciers.

Cela peut également donner une idée de votre santé financière globale. Près de trois quarts des Français affirme que connaître la valeur de leur maison est important précisément pour cette raison, selon un sondage réalisé en ligne.

Découvrez ci-dessous quatre façons différentes de déterminer la valeur de votre maison.

1. Utiliser des outils d’évaluation en ligne

En cherchant « combien vaut ma maison ? » en ligne, on trouve des dizaines d’estimateurs de la valeur de la maison. En fait, 22 % des propriétaires français qui ont déterminé la valeur de leur maison ont utilisé un estimateur en ligne, selon l’enquête. Le terme technique de ces outils est « simulation prix de ma maison » et ils sont généralement proposés par des agences ou des sites immobiliers.

À l’aide de documents publics tels que les transferts de propriété, les actes de propriété et les évaluations fiscales, ainsi que d’une certaine modélisation mathématique, ces outils tentent de prédire la valeur de votre maison sur la base des ventes récentes et des prix d’inscription dans la région.

« La plupart des simulateurs sur les sites immobiliers sont généralement destinés à des fins de marketing et de génération de prospects », explique David W. « Elles sont chargées de renvoyer une valeur pour à peu près chaque propriété, même lorsque les données sont limitées. Et ce faisant, ils diluent la précision ».

Les simulateurs utilisés par les prêteurs et les professionnels de l’immobilier sont différents. Ces outils utilisent un « indice de confiance » pour indiquer dans quelle mesure le fournisseur de la simulation pense que l’estimation est proche de la valeur du marché. Une note de confiance de 90 % signifie que l’estimation se situe dans une fourchette de 10 % de la valeur du marché, par exemple, bien que chaque simulateur ait sa propre façon de calculer la confiance.

Selon M. W, les simulations de qualité professionnelle, dont les indices de confiance sont liés à la précision, constituent un progrès par rapport aux sites immobiliers. Mais vous devriez toujours vous adresser à un expert immobilier local pour obtenir plus d’informations sur une évaluation en ligne.

2. Obtenez une analyse comparative du marché

Lorsque vous êtes prêt à approfondir la valeur de votre maison, vous pouvez demander à un agent immobilier local une analyse comparative du marché.

Bien qu’elle ne soit pas aussi détaillée qu’une évaluation professionnelle, cette analyse immobilière fournit l’évaluation de la maison et du marché par un agent afin de fournir une estimation de la valeur, généralement à des fins d’inscription.

Les agents immobiliers locaux peuvent fournir une analyse immobilière à peu de frais ou gratuitement, mais soyez vigilant car ils peuvent le faire dans l’espoir d’être engagés comme votre agent de vente (ce qui est légitime).

3. Faites appel à un professionnel

« En tant qu’évaluateur, mon travail consiste à donner une valeur en fonction des besoins de mes clients », explique Ryan Mercier, propriétaire d’une société d’évaluation basée à Lyon. « Parfois, les clients veulent la valeur pour une date dans le passé, et d’autres fois, il s’agit d’une valeur de marché actuelle pour un refinancement ou un achat. »

Les évaluateurs évaluent, entre autres, les éléments suivants :

  • Le marché : La région, la ville et le quartier dans lesquels se trouve une maison.
  • La propriété : Les caractéristiques de la maison, y compris les améliorations et le terrain sur lequel elle se trouve.
  • Les propriétés comparables : Ventes, inscriptions, vacances, coût, dépréciation et autres facteurs pour des maisons similaires sur le même marché.

Ces informations sont combinées pour créer une opinion finale de la valeur de la maison et sont présentées dans un rapport officiel.

4. Évaluer des propriétés comparables

Une chose que les évaluations et les simulateurs immobiliers ont en commun, c’est qu’ils se basent sur la valeur de vente récente de propriétés comparables. Plus de la moitié des propriétaires français ont estimé la valeur de leur maison en examinant des propriétés comparables. À première vue, cette approche semble la plus simple.

L’examen des propriétés comparables est un moyen de déterminer la valeur du marché sans payer un évaluateur ou un agent immobilier, mais il faut faire preuve de discernement. « Ce n’est pas parce que la propriété voisine s’est vendue qu’il s’agit d’une comparaison « , explique M. Mercier.

Pour choisir des comparaisons exactes, vous devez adopter une approche point par point, dit M. Mercier. Réfléchissez aux propriétés qui pourraient intéresser un acheteur si la vôtre n’était pas disponible. Recherchez des propriétés de taille, d’emplacement, d’état et de rénovations similaires.

Pour commencer :

  • Consultez un site où sont affichées les listes MLS, pour trouver les prix de vente récents de maisons comparables dans votre quartier.
  • S’il n’y a pas assez de ventes récentes, regardez les prix d’inscription, mais n’oubliez pas qu’ils peuvent ne pas être réalistes.
  • Vous aurez besoin d’au moins trois comparaisons valables pour obtenir une fourchette probable de la valeur marchande de votre maison.

Une fois que vous avez choisi des propriétés comparables à la vôtre, les choses se compliquent un peu. Vous devrez tenir compte des différences entre votre maison et les propriétés comparables, par exemple en ajoutant de la valeur au prix de la propriété comparable si elle comporte plus de chambres que la vôtre ou en soustrayant de la valeur si son intérieur est désuet. Le montant que vous ajoutez ou soustrayez dépend des conditions de votre marché, qui peuvent varier considérablement. Après avoir ajusté les valeurs, examinez les valeurs comparatives les plus élevées et les plus basses. Une estimation approximative de la valeur de votre maison se situe quelque part au milieu.

Pourquoi la valeur de la maison est importante

Connaître la valeur de votre maison vous permet d’évaluer ce que vous pouvez vous permettre, de déterminer si le prix d’une annonce est approprié et de décider du prix de votre propre maison, explique Romain W., propriétaire d’une  application de simulation de valeur immobilière.

Et les avantages de la détermination de la valeur d’une maison ne se limitent pas à l’achat ou à la vente : Les refinancements, les lignes de crédit hypothécaire, les primes d’assurance et les impôts fonciers annuels sont tous basés sur la valeur de la maison.

Déterminer la valeur de votre maison vous permet de mieux contrôler ces processus. Les taxes foncières sont presque toujours susceptibles de faire pencher la balance par exemple. Si vous pouvez prouver qu’une évaluation est trop élevée en établissant des comparaisons, vous pouvez être récompensé par une facture fiscale moins élevée.